2026. november 12. - A KSH és az ingatlan.com közös lakbérindexe szerint októberben országosan 1,1, Budapesten 1,3 százalékkal csökkentek a bérleti díjak egyetlen hónap alatt. Ekkora havi esést 2020 decembere, vagyis a Covid óta nem mértek.
Az, hogy ősszel kicsit lejjebb mennek a lakbérek, önmagában nem újdonság. Szeptemberben az egyetemisták miatt felpörög a piac, utána pedig jellemzően jön egy kis visszarendeződés. Csakhogy tavaly októberben 0,7, két éve 0,5 százalék volt ez a korrekció, most pedig nagyjából a dupláját látjuk. Éves alapon a bérlés még mindig drágább, mint egy éve (országosan 5,5, Budapesten 5 százalékkal), de a fővárosi medián bérleti díj már 255 ezer forint, ötezerrel kevesebb, mint tavaly ilyenkor.
Esik a bérleti díj, de kevesebb a kiadó lakás
Ez a sztori legérdekesebb része. Budapesten november elején nagyjából 9300 kiadó lakást hirdettek, ami 9,4 százalékkal kevesebb, mint egy éve. A tankönyvi logika szerint kevesebb kínálat mellett az áraknak emelkedniük kellene, nem esniük. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is „látszólag ellentmondásosnak” nevezte a helyzetet.
A magyarázat ugyanaz, mint amit ma reggel a budapesti lakásárakról megírtunk: a piac elérte a fizetőképesség határát. Ahogy a vevők nem tudnak többet hitelből és önerőből összekaparni, úgy a bérlők sem tudnak havonta többet kifizetni. A bérbeadó kérhet többet, csak akkor üres marad a lakás, egy üres hónap pedig több pénzt visz el, mint egy kisebb engedmény.
Ebben az Otthon Startnak is szerepe van. A 3 százalékos hitellel sok olyan fiatal vett saját lakást, aki eddig bérelt volna, vagyis a program nemcsak az eladói piacot pörgette fel, hanem a bérlői keresletből is elvitt egy szeletet.
Ha most keresel albérletet, az alku újra működik. Főleg a külső kerületekben érdemes próbálkozni, ahol egy év alatt 32 százalékkal nőtt a kiadó lakások száma.
A bérlőknek ez jó hír, a befektetőknek viszont kevésbé. Az elmúlt két évben a kiadott lakás azért volt jó üzlet, mert az ár és a bérleti díj is folyamatosan emelkedett. Most mindkettő megállt, sőt a lakbér el is indult lefelé, miközben a használt lakások árai Budapesten egy helyben állnak. Magyarul a bérleti hozam tovább szűkül, és egyre kevésbé fedezi a felújítást, a közös költséget, az adót és az üresen álló hónapokat.
Ennek már most is látszik a nyoma: a csökkenő kínálat mögött részben az áll, hogy befektetők szálltak ki a piacról, ráadásul a bentlakási szabályok miatt a támogatott hitelekkel sem lehet kiadásra vásárolni. Ez középtávon akár újra felfelé is tolhatja a lakbéreket, ha a kínálat tovább fogy, de egyelőre a bérlők pénztárcája a szűk keresztmetszet, nem a lakások száma.
Összességében egy kétéves, nagyon erős drágulás után most az albérletpiac is levegőt vesz. Ez nem összeomlás, de aki a befektetési lakásánál eddig automatikusan évről évre emelkedő lakbérrel számolt, annak ideje újratervezni.