2026. november 12. – Az elmúlt két évben a budapesti lakáspiacon egyetlen biztos dolog volt: holnap drágább lesz, mint ma. Úgy néz ki, ennek már vége.
Az ingatlan.com friss lakásárindexe szerint Budapesten már harmadik hónapja gyakorlatilag egy helyben állnak az árak. Egy használt lakás négyzetméterára nagyjából 1,4 millió forint, ugyanannyi, mint egy évvel ezelőtt. A fővárosi éves drágulás 1,8 százalékra lassult, ami 2023 decembere óta a legalacsonyabb érték. Országosan is fékez a piac: az éves áremelkedés egyetlen hónap alatt 8,2-ről 6,9 százalékra esett vissza, ami két év óta a leglassabb tempó.
Hogyan állhat meg a drágulás egy rekordhajrá közepén?
Ez a legérdekesebb része a történetnek. Októberben ugyanis nem volt nyugi a piacon, épp ellenkezőleg. Ahogy múlt héten megírtuk, az Otthon Start kivezetése előtt sokan utolsó pillanatban rohantak, hogy még becsússzanak a 3 százalékos hitelbe. A Duna House adatai szerint októberben 20 százalékkal több lakás cserélt gazdát, mint egy hónappal korábban.
Több vevő, több adásvétel, az árak mégsem mozdulnak. A klasszikus kereslet-kínálat logika szerint ennek nem így kellene lennie.
A magyarázat egyszerűbb, mint gondolnád: a vevők elérték a fizetőképességük határát. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője az Economxnak is idézett elemzésében úgy fogalmazott, hogy a korábbi áremelkedési hullám „egyértelműen kifulladt", a hajrá pedig azért nem hozott újabb drágulást, mert a vásárlóerő egyszerűen elfogyott. Hiába akarsz lakást venni, ha a bank nem ad többet, az eladó pedig nem kaphat többet, mint amennyit a vevő hitelből és önerőből össze tud kaparni.
Van ennek egy kevésbé feltűnő, de annál fontosabb oka is. A támogatott hiteleknél négyzetméterár-plafon van (a Wekerle Plusznál bruttó 1,5 millió forint), és a budapesti mediánár, az 1,4 millió már szinte eléri ezt a határt.
Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy aki támogatott hitellel vásárol, az egyszerűen nem tud a plafon fölött ajánlatot tenni. Az eladó kérhet többet, de akkor a vevők jelentős része kiesik. Így a plafon nemcsak a hitelre, hanem az egész budapesti árszintre átterjedt. (Valószínűleg nem ez volt a jogalkotó eredeti célja, de a piac néha okosabb a rendeletnél.)
Az 1,8 százalékos budapesti drágulás már elmarad az inflációtól, vagyis reálértéken a fővárosi lakások most olcsóbbak, mint egy éve. Aki befektetési céllal tart lakást, annak ez az elmúlt évek után szokatlan helyzet.
Mi jön a Wekerle Plusszal?
Az Otthon Start helyét átvevő Wekerle Plusz fix 3 százalékos kamatot ad új lakásra, de 5 százalékot használtra. Az ingatlan.com szerint ez a kamatelőny az újépítésű lakások felé tolhatja a keresletet, és az adatokban már most látszik a kettéválás: Budapesten az új lakások négyzetméterára még 4,5 százalékkal magasabb, mint egy éve, miközben a használt lakásoké lényegében egy helyben áll.
Csakhogy az új lakás piac sem végtelen rugalmas. Az újépítésű kínálat ugyan több mint másfélszeresére nőtt egy év alatt, de az új lakás jellemzően drágább, az 50 milliós hitelplafon miatt pedig több önerő kell hozzá. Balogh szerint a keresleti oldal ösztönzése önmagában nem elég, kínálati oldali lépésekre is szükség lenne. Magyarul: ha csak a vevőket támogatjuk, de nem épül elég lakás, abból előbb-utóbb megint áremelkedés lesz, csak most az új lakások piacán.
Helyzetbe kerülnek végre a vevők?
A következő hónapokban nehéz lesz bármi olyat látni, ami újra beindítaná a budapesti árakat. Sokan előrehozták a vásárlást az Otthon Start miatt, a használt lakásokra 5 százalékos kamat vár, a befektetők pedig a bentlakási szabályok miatt kiszorulnak a támogatott hitelekből. Ilyenkor általában az eladók kezdenek idegesebbek lenni.
Ez persze nem jelenti azt, hogy összeomlás jön. A stagnálás nem zuhanás, és egy kétéves, nagyon erős drágulási hullám után egy kis levegővétel kifejezetten egészséges. De a játékszabályok megfordultak: eddig az nyert, aki minél előbb vett, most viszont az alku és a türelem ér többet.