2026. november 7. – Ha babonás vagy, most kapaszkodj: az Otthon Start gyakorlatilag péntek 13-án zárja be a kapuit. A hivatalos határidő ugyan november 15., de az vasárnapra esik, és a legtöbb bankfiók hétvégén nem a te lakáshiteledre vár. Vagyis aki még az utolsó 3 százalékos vonatra akar felszállni, annak nagyjából hat munkanapja maradt.
Ha lejárnak a határidők, teljesen átalakul a lakáspiac. A Wekerle Plusz ugyanis nem az Otthon Start új neve, hanem egy jóval szigorúbb, máshogy célzott program, ráadásul a használt lakásoknál drágábban.
Ki fér még be az utolsó körbe?
A kormány a héten pontosította a kivezetés szabályait, mert az eredeti rendeletben két dátum ütötte egymást. Az új szabályozás szerint
- lakásvásárlásnál az adásvételi szerződést legkésőbb október 31-ig alá kellett írni,
- építésnél október 31-ig el kellett indítani az engedélyezést vagy be kellett adni az egyszerű bejelentést,
- a hitelkérelmet pedig november 15-ig kell benyújtani, és azt még a régi szabályok szerint bírálják el.
Vagyis aki most kezdene lakást nézni, annak az Otthon Start már elment. Ez a hét azoknak szól, akiknek már van aláírt szerződésük, de a papírmunka még hátravan. (És ha te vagy az: ne holnapra halaszd)
Átmenet OSP-ből Wekerlébe
Az Index összesítése szerint a Wekerle Plusz bejelentése utáni két napban a zenga.hu-n országosan 26, Budapesten 35 százalékkal ugrott meg a hirdetések iránti érdeklődés, a Duna House pedig arra számít, hogy az utolsó napok 1000–2000 extra adásvételt hoztak, így az október 10–20 százalékkal is erősebb lehetett a szeptembernél. Az Otthon Startra augusztus közepéig nagyjából 56 ezer hitelszerződést kötöttek, vagyis nagyjából minden második lakásvásárlásban ott volt.
Aki viszont foglalót fizetett, de a hitele végül nem jön össze határidőre, könnyen milliókat bukhat. Ezért a közvetítők most leginkább előzetes hitelbírálatot és kész ügyvédi hátteret javasolnak.
Mit kapsz a Wekerle Plusszal?
A számok első ránézésre ismerősek, a kondíciók viszont jelentősen változnak:
- kamat: fix 3% új lakásra, de fix 5% használt lakásra,
- max. hitelösszeg: 50 millió forint, legfeljebb 25 évre,
- életkor: csak 18–45 év között (az Otthon Startnál nem volt felső korhatár),
- árplafon: bruttó 1,5 millió forint/négyzetméter,
- ott kell lakni: 180 napon belül be kell jelentkezni, 5 évig ott kell laknod, és kiadni sem lehet,
- párok: házastársnak vagy élettársnak közösen kell igényelnie, mindkettőjüknek meg kell felelnie a feltételeknek.
A bentlakási szabály különösen fontos: a befektetési célú vásárlást (vettem egy garzont 3 százalékra, kiadom) a program gyakorlatilag kizárja. Ez szándékos, és ahogy lejjebb látni fogod, a piacra is hatással lesz.
3% helyett 5%
A használt lakások kamatkülönbözete többet számít mint gondolnád. Gyors számolással egy 30 milliós, 20 éves hitelnél a 3%-os törlesztő kb. 166 ezer, az 5%-os kb. 198 ezer forint havonta. Ez havi nagyjából 31–32 ezer forint különbség, a futamidő alatt pedig összesen kb. 7,6 millió forint. Ha a maximumot, 50 milliót veszed fel 25 évre, a különbség már havi 55 ezer, összesen pedig több mint 16 millió forint.
Ez az a pont, ahol sokan azt mondják: akkor veszek újat 3 százalékra. Csakhogy az új lakás jellemzően drágább, az 50 milliós hitelplafon miatt pedig nagyobb önerő kell hozzá. Az ingatlan.com elemzése szerint egy budapesti új építésű garzonnál legalább 15,2 millió forint önerővel kell számolni, egy használtnál nagyjából 5 millióval. Vagyis sok fiatalnál nem a kamat, hanem a megtakarítás a szűk keresztmetszet.
Az egyetlen megmaradó kiskapu
A 3 százalékos hitel használt lakásra nem tűnt el teljesen, csak máshol keresd: a CSOK Plusz továbbra is fix legfeljebb 3%-os kamattal fut, új és használt lakásra egyaránt, és nincs benne négyzetméterár-plafon. A CSOK Plusz és a Wekerle Plusz összehasonlítása szerint viszont van néhány nagy „de":
- csak házaspárok igényelhetik,
- vállalni kell gyermeket (gyermektelen pár egy gyermek vállalásával max. 15 millió forintot kaphat),
- cserébe minden második és további gyermek után 10 millió forintot elengednek a tartozásból, és illetékmentesség is járhat,
- a bentlakási és elidegenítési korlátozás viszont 10 év.
Vagyis ha házas vagy és gyereket terveztek, a használt lakásnál a CSOK Plusz most matematikailag szinte biztosan jobb üzlet. Ha szingli vagy élettárs, maradsz az 5 százaléknál.
Mit jelent mindez az árakra?
Ahogy fent említettem, a Wekerle Plusz inkább átrendezi a keresletet, mintsem növeli. A lendület már most lassul: az MNB adatai szerint országosan az éves áremelkedés 12,4-ről 6,6 százalékra lassult a harmadik negyedévben, a megyei jogú városokban pedig 2020 óta először negyedéves csökkenést mértek. Az OTP Ingatlanpont friss adatai szerint Budapesten az adásvételek száma közel 17 százalékkal esett az előző negyedévhez képest, a vevők pedig egyre inkább a 40–70 milliós, jó állapotú lakásokat keresik.
A piaci szereplők szerint novemberben és decemberben csendesebb időszak jön, hiszen sokan előrehozták a vásárlást. A túlárazott használt lakásoknál pedig egyre inkább a vevő diktál: az agglomerációban már nem ritka a 10–15 százalékos árengedmény sem. Közben a befektetők is visszahúzódnak, mert a Wekerle Plusszal nem lehet kiadásra vásárolni.
Az ingatlanok áremelkedése ugyan megtorpant, de az igazi kérdés hogy kivárjon-e az ember tavaszig? Ha a piac lelassul, a vevők akár ennél is jobb alkupozícióban lehetnek a következő hónapokban mint a mostani hajrában.
Szerző: Bacsák Balázs